田んぼを宅地に転用し、その土地の上に家を建てるためには？

田んぼを宅地に転用し、太田市・桐生市・みどり市・伊勢崎市・足利市で家を建てるためには、まずその土地が「農地」であることを理解する必要があります。

農地は食料生産に関わる重要な役割を持っているため、無断に転用したり、譲渡したりすることはできず、農地法による制限を受けてしまうのです。

ここでは、田んぼを宅地に転用し、家を建てるための手続きについて見ていきましょう。

農地転用を行う

農地として登録されている土地は、そのまま宅地として利用することができないため、許可申請や届け出を行う必要があります。これを「農地転用」と呼び、田んぼを宅地に転用し、家を建てる際の重要な第一歩となります。

手続きは「土地の所在エリア」と「広さ」によって、以下のように異なるため注意が必要です。

市街化調整区域とは、自然環境などを守るために、市街化を抑制すべき地域のことです。そのため、農地転用の際には必ず、都道府県知事等の許可を得る必要があり、場合によっては許可が下りないケースもあります。

また、市街化区域は、すでに市街地を形成している区域、また、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことであり、通常であれば農業委員会に届け出を行うことで農地転用ができます。

しかし、条例によっては転用が認められないケースもあるため、あらかじめ所在地の農業委員会に相談しましょう。

農地転用の注意点

農地転用については、通常であれば手続きを行ってから1～2ヶ月で許可が下ります。ただ、「農業振興地域」内の農地の場合は、「農振除外」という手続きが必要になるので半年～1年程度の時間がかかることもあります。

農業振興地域は、文字どおり農業の振興を図るエリアであるため、特に転用のハードルが高くなってしまうのです。このように、農地転用には細かな調査が必要になるので、はじめから専門家に依頼するほうがいいでしょう。

事前に確認すべきポイント

田んぼを宅地に転用して利用するためには、農地転用の手続きとともに、環境面の整備にも目を向けておく必要があります。ここでは、事前に確かめておくべきポイントについて解説します。

インフラ整備に関するポイント

田畑の多い市街化調整区域には、水道や電気などのインフラが整っていないケースも少なくありません。特に、周囲にほかの家が立っていない場所は、ほとんどの場合でインフラが整備されていないものと考えられます。

基本的には、宅地に転用するためにかかる水道や電気、排水に関する工事費を自分で負担しなければならないため、水道や電気、排水経路などの引き込みが可能な土地であるかを役所で調べておくことが大切です。

上下水道を引き込むために数十万円～数百万円の工事費用がかかってしまうこともあります。

そのため、事前に工事を依頼する会社に見積もりを取り、コストを明確にしておきましょう。なお、電気の引き込みは、電力会社の負担で行ってくれる場合があります。

接道義務に関するポイント

建築基準法には、都市計画区域内の土地に建物を建てるときには「同法で定める幅員4m以上の道路に2m以上接していること」が必要であると規定されています。

この規定を一般的に「接道義務」と呼び、住宅を建てるうえで重要な決まりのひとつになっています。そのため、土地の形状や広さとともに、土地が接面する道路（前面道路）との関係性にも目を向けておきましょう。

宅地造成にかかる費用について

手続きや環境面での課題をクリアしたら、次は地盤の整備に目を向ける必要があります。田を宅地に転用するためには、太田市・桐生市・みどり市・伊勢崎市・足利市に家を安全に建てられるように「宅地造成工事」を行わなければなりません。

ここでは、宅地造成の工事費用について見ていきましょう。

田んぼの宅地造成とは

宅地造成にかかる費用は、土地の形状やもともとどのような使い方をしていたのかによって異なります。

田んぼは水を多く含んでいるので、土砂を足すなどして、全体的に地盤を強化する必要があります。そのため、一般的な地盤改良工事と比べて費用がかかってしまうケースも多いです。

宅地造成費用の参考となる金額

国税庁は、その管轄区ごとに課税上の宅地造成費の金額を定めています。これは、実際の宅地造成に関する費用ではありませんが、田んぼの宅地造成にかかる費用の参考になるでしょう。

国税庁のホームページには、各エリアの「宅地造成費の金額表」が掲示されています。ここでは参考までに、2020年の平坦地の宅地造成費（※）について、群馬県の場合で見てみましょう。

平坦地の宅地造成費は、項目によって以下のように定められています。

また、傾斜地の場合、伐採・抜根費を除く宅地造成費は以下のように定められています。

この金額は、課税上のものであり、実際にかかる宅地造成費用ではありません。

したがって、田んぼの宅地造成工事に必要な施工内容によって、費用には大きな差が出ることもあるので、できるだけ早い段階で宅地造成会社に見積もりを依頼しましょう。

なお、金融機関によっては、家を建てることを前提とした造成工事であれば、施工費用も住宅ローンに組み入れることができる場合があります。

しかし、住宅ローンでは、完成した家に抵当権等を設定登記して資金を融資するため、家を建てるために行う造成費用については、現金で用意しなければならないこととなります。

つなぎ融資

手元に自己資金が用意できないときの対処法として「つなぎ融資」があります。

つなぎ融資とは、金融機関に立て替え払いをしてもらうローンのことであり、借りた金額は住宅ローンの融資が下りたタイミングで一括返済する仕組みです。

このように「つなぎ融資」は便利な融資ですが、通常の住宅ローンと比べて金利が高く、手数料もかかるため利用は慎重に検討しましょう。

（※）国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表／宅地造成費の金額表」

宅地造成にかかる期間

太田市・桐生市・みどり市・伊勢崎市・足利市での造成工事に必要な期間は、施工内容によって異なります。田んぼから宅地への転用工事については、工期が1ヶ月を超える長期にわたることも珍しくありません。

造成工事完了後、住宅を建てるまでには、半年程度の時間がかかるのが一般的です。そのため、施工会社とスケジュールを相談しながら、細かな手順について把握しておきましょう。

なお、土地の固定資産税と都市計画税は、宅地造成後に時間をおかず、住宅を建築するほうが低くなります。なぜなら、固定資産税や都市計画税は、住宅を建てることによって減額措置を受けることができるためです。

土地に住宅が建てられている場合、土地の固定資産税の課税標準額は、200平米までの部分が「6分の1」、都市計画税の課税標準額は「3分の1」で計算されます。

また、課税標準額は、200平米を超える部分についても固定資産税の課税標準額は「3分の1」、都市計画税の課税標準額は「3分の2」となるのです。

土地の固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の利用状態に基づいて課税されることになっているため、1月1日までに宅地造成工事だけでなく、住宅も完成していれば、土地については、上記の減額措置を受けることができます。

信頼できる会社に依頼をしよう

宅地造成工事の見積もりは、不動産会社などを通じて、土木工事会社に依頼するのが一般的です。しかし、施工会社によって費用や対応に違いが生まれるため、複数の会社に見積もり依頼を行うことが大切です。

また、土地に擁壁を設置し、地盤を1m以上高くするような大がかりな造成工事を行う場合は、信頼のできる土木工事会社に依頼することが大切です。

土地の造成は家づくりの重要な基礎となるポイントでもあるため、複数の会社からの見積もり内容を比較したうえで、信頼できる依頼先をじっくりと見極めましょう。

まとめ

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